菲律賓大富翁

近幾年有越來越多人選擇投資海外不動產,不論是資產配置、子女教育、退休規劃、避險,或只是單純收租創造被動收入,都會發現投資海外不動產的效益,跟台灣相比有許多優勢(延伸閱讀:菲律賓不動產投資五大優點),這些優點吸引人想要投資,但是對其他國家的稅務、法務、成本並不是很清楚,讓人不知如何開始。其實投資菲律賓不動產,只要先了解所有的成本,要成為包租公、包租婆一點都不難喔。

購買海外房產,當然希望每個房子都能為我們帶來穩定的被動收入,但是也有很多有形、無形的成本,稅費、管理費、服務費,我們一定要先做好功課,讓我們在做資產配置的時候,了解每個階段需要準備的金額。我們才好計算獲利、投報率。以下會分三個階段分析,分別是「購屋」、「持有」、「賣出」,每一個案子的情況會有些微不同,稅金也有差異,會舉比較簡單、普遍的例子,用淺顯易懂的方式,幫助大家了解。

property-budget
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一、購屋期間

購屋時候有幾個重要的成本

  1. 房子總價
  2. Document Stamp印花稅 1.5%
  3. Title Registration Fee產權登記費 0.25%
  4. Transfer Tax 換名稅0.75%
  5. Notary Fee公證費 10,000 Peso

其實簡單來說,我們可以總結上述的稅費、雜費、辦裡稅號等,計算為買家要負擔的費用,大約是房子總價的「3%

這是馬尼拉一個捷運商場共構宅-萊特公寓,在疫情期間,屋主需要變賣換現金,房價比之前便宜蠻多的。

假設它的房價是PHP360萬披索(台幣200萬)

  • Document Stamp印花稅 1.5%,PHP 54,000
  • Title Registration Fee產權登記費 0.25%,PHP 9,000
  • Transfer Tax 換名稅0.75%,PHP 27,000
  • Notary Fee公證費 PHP10,000

所以總價是360萬+54,000+9,000+27,000+10,000= PHP 370萬,大約是台幣206萬

購屋成本
購屋成本
看起來好像很複雜,但其實現在也很多是整體全包的費用,就是370萬全包,避免再一個一個分開算,讓人頭大。
 

 二、持有期間

 
持有房屋的時候,也會有幾個重要的成本:
 
  1. Real Property Tax房屋稅
  2. 物業管理費
  3. Association Dues大樓管理費
  4. 家電、維修費用以及大樓公共水電費

我們一樣以這個捷運商場共構宅-萊特公寓來看,

  • 房屋稅-菲律賓房屋稅比較固定,政府公告這個建案的位置、坪數大小是多少錢,就多少錢,一間套房,根據區域、位置、建商,費用大約落在2~8千台幣。
  • 物業管理費用-其實跟台灣差不多,如果仲介協助找到租客,仲介會收一~兩個月的服務費。如果租一整年,會收取一個月的租金作為代租代管服務費,當然沒有出租就不會收費。
  • 房屋管理費-菲律賓房子是不用額外負擔公設的,所以相對總價比較低,但是大樓一樣有健身房、游泳池、花園、停車位等設施,還是需要管理、清潔、電梯保養、垃圾回收等服務,所以每個單位都還是要支付管理費。每間套房建商、區域、新舊案子差異,大樓管理費的金額差異也比較大,便宜的一個月一兩千,貴一點的一個月可能要三~四千(台幣),萊特公寓的管理費一個月大約一千多。
高級公用設施
高級公用設施
  • 家電、維修費-我們在台灣會覺得如果裝潢、家具,並提供家電,可以讓屋子的賣相比較好,有提高租金的機會,在菲律賓當然也適用,只是之前文章也提到,菲律賓租客很多會自己準備家具家電,所以其實不一定要準備,可以等房客提出需求,再斟酌添購。
萊特公寓室內
萊特公寓室內

最後我們以這個萊特公寓為例子,計算一下,房屋稅、物業管理費用、大樓管理費,總結一年的持有成本大約是 21,840 台幣。

持有期間成本
持有期間成本

這個費用,我們就要計算,先想像我們一年想要收到多少租金,比如說有的投資朋友是申請貸款來投資,每個月要償還5,000,再加上自己想要有3,000的收入,再把這一年成本21,840/12月=1,820。一個月1,820加上去,就變成9,820,那就用這作為標準跟租客討論租金。若是他能接受就可以租給他,若是他覺得太高,也可以再斟酌調降租金。

租屋計算
租屋計算
總之把持有時間的成本計算清楚後,還是轉嫁讓租客去負擔,才能有穩定的獲利。

 三、出售

轉賣出售房屋會有兩個重要成本:

  1. 資本利得稅 Capital Gains Tax 6%
  2. 買賣雙方交易服務費5%
  • 資本利得稅-菲律賓政府也有像台灣徵收房地合一稅的機制,買賣不動產交易會課稅,基準是賣價的6%,所以我們賣房子總價的6%就是要繳給政府的資本利得稅。
  • 交易服務費-這就跟台灣交易機制,買賣雙方如果有仲介的話,賣方會提供4%,買方支付2%的服務費,菲律賓則是買賣雙方合計5%。

所以我們一樣要在入場前先想好未來出場,可以提早規劃若是我們今年以360萬披索購屋,那未來賣房子就要把6%+5%算上去,就是399.6萬,再看自己想要有多少獲利再往上加,若是低於這個價錢,我們等於就賠本賣了。

賣房成本
賣房成本

結論

再整理一下,我們購買海外不動產,要注意購屋、持有、轉賣這三個階段的前中後期的成本。

  1. 購屋-房子總價+賣方稅費、雜費約3%
  2. 持有-物業管理費、大樓管理費、房屋稅
  3. 轉賣-資本利得稅6%、買賣雙方交易服務費5%
購屋成本表格

其實我們只要在每個階段規劃清楚,了解所有成本,再將這些成本計算清楚並且讓租客或是未來買家負擔,就比較不會損失喔。

最後再補充一下,我們在計算租金投報率會有投報率、淨投報率,

投報率的公式是每個月的租金*12個月除以購屋總價

假設每個月租金10,000*12個月=120,000

120,000/200萬=6%

租金投報率計算
租金投報率計算

 

淨投報率就是租金扣掉我們所有的成本,假設一年持有成本是 21,840,就是120,000-21,840=98,160

98,160/200萬=4.9%

租金淨投報率計算
租金淨投報率計算

所以我們若是想要有好的投報率,能否買到便宜的房價就變得很重要了,因為總價越低,投報率就會越漂亮。

以上,就是投資菲律賓不動產的成本結構計算, 其實投資海外不動產,主要可以分成三個階段「購買」、「持有」、「賣出」,了解每個階段要付出的成本,成為包租公收租一點都不難喔。

 

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