菲律賓房產五大優勢

近年隨著台灣政府調整房地合一稅制比例,加上赴海外遊留學、投資經商的比例增加,台灣人對於赴海外投資房地產接受度也越來越高。而菲律賓更是許多人心中投資海外不動產的首選,本文將整理了五個投資菲律賓不動產的優勢,幫助大家了解。

一、總價低

根據Globe Property 網站整理亞洲各個首都圈的房價比較,這個計算方式每一平方米的美金價錢,

可以看到香港在亞洲是房價最高的地區,每一平方米要 28,570美金,其次是東京、新加坡,而台灣,一平方米要 USD 10,932,也算是亞洲房價相當高的地方。再來跟菲律賓比較,一平方米 3,952美金, 根據Globe Property 整理的圖表,我們可以概略比較出菲律賓的房價只要台灣的36%。

還有另外一個總價低的原因,還有菲律賓馬尼拉、宿霧這種大城市,很多外地人來城市工作,他們需要租房子,也不需要太大的空間,建商會推出小套房,小套房的面積大約才7~8坪,有廚房、客廳、衛浴、臥室,甚至陽台,只要兩~三百萬台幣就有機會買得到。

這是馬尼拉捷運商場共構宅-萊特公寓 SMDC Light Residences,這個案子樓下就是捷運、百貨商場,附近交通位置、生活機能都很好,又鄰近Ortigas Center,附近有很多辦公大樓,租屋需求也很高。這樣小小的套房總價不到200萬,一坪大約是25萬台幣。這大概是馬尼拉蛋黃區,樓下就是捷運、百貨商場。如果我們在台北大安區,捷運站周邊,有百貨、有捷運,這樣的小套房大概要1,000萬台幣,若是已此對比台北、馬尼拉的房價,差異就更大。所以總價低是第一個菲律賓比台灣更適合投資房產的原因。

菲律賓房價是台灣的1/3
菲律賓房價是台灣的1/3

二、租金投報率高

投資不動產,最重要的就是是否能帶來穩定的被動租金收入,根據 Global Property Guide 的資料整理,亞洲各國房產租金投報率,菲律賓也是排名數一數二。

最高的是印尼,租金投報率可以到7%,菲律賓大約是 6.13%。相對的台灣租金投報率在亞洲敬陪末座,只有2%上下。

一樣以剛剛捷運商場共構宅-萊特公寓 SMDC Light Residences 來計算,目前已經有租客在裡面,每個月租金大約是 8,000台幣。換算投報率大約是 5.2%。

但是這是因為疫情的關係,馬尼拉封城導致租客比較少,所以必須降租金吸引租客招租。如果是疫情之前,租金有機會到 10,000台幣,投報率 6.6 %就比較漂亮。

我們以投報率簡單比較,菲律賓投報率6%,台灣投報率 2%,菲律賓投報率幾乎是台灣的三倍,假設我有1000萬,在台北只能買一間小套房,但在菲律賓可以買五間套房,每個月還有5~6%的租金投報率,那錢滾錢的速度是不是相對快很多?

菲律賓租金投報率約台灣的3倍
菲律賓租金投報率約台灣的3倍

 三、零公設費用

另外,菲律賓不動產是不需要負擔公設面積費用。若是研究過台灣的不動產,都知道在台灣置產,我們會分成「權狀坪數」以及「室內坪數」,假設一間權狀30坪的房子,我們實際能使用的室內坪數只有20坪上下,想一想1,000萬的房子,有300萬是去付樓梯、電梯、花園、車道等等「公用空間」,雖然覺得哪裡怪怪的,但從小到大都這樣,慢慢也習以為常,覺得使用者付費天經地義。

但是在菲律賓的不動產,是不需要負擔公設費用的,這裡也有大廳、游泳池、健身房、管理室、電梯、走廊、車道,而且有的還「很高級」,但這些都不用你出錢購買。買的房子多少面積,室內就是多少面積,頂多要再負擔管理費,讓整棟大樓維持運作,保持整潔。

高級公用設施
高級公用設施

四、永久產權

菲律賓是民主國家,投資不動產不像其他國家,只有50年或70年的產權,你買了,完成交屋過戶,房子就都是你的,你不賣這房子也都是你的,不用擔心政府未來有權力跟你收回,或是需要透過其他方式展延,才能保有產權,所以會比較有保障。

零公設+永久產權,我覺得是讓我投資菲律賓不動產的原因,只要穩定收租帶來現金流,未來隨著城市建設更新,房子還有翻倍獲利的機會,但是真的需要一段時間去醞釀發酵,當然需要很穩健,且有保障的投資標的。

菲律賓房產為永久產權
菲律賓房產為永久產權

五、房價增值空間

房價增值空間,菲律賓近十年幾乎每年GDP成長率都是6~7%,而這幾年去菲律賓,每次去都會發現這個國家的變化,交通建設一步步到位。

尤其是菲律賓現任總統杜特蒂2016年上任後,積極吸引外資投資,推動 Build Build Build 大建特建計畫,這個計畫從2016到2022預計投入 4.62 兆台幣,將會有76像重大交通建設,包含公路、橋樑、機場、港口、捷運地鐵等等。會帶來 1200萬個工作機會。現在堪稱菲律賓基礎建設的黃金十年。

BuildBuildBuild大建特建計畫
BuildBuildBuild大建特建計畫

這幾年去宿霧、克拉克,都可以看到新的機場蓋得美輪美奐。

馬尼拉市區也有幾條大橋連結通車,交通變得更方便。

最有感覺的是這個馬尼拉輕軌捷運路線。

馬尼拉從1984年第一條輕軌捷運落成,到了2003年,也才完成三條捷運路線。 但現在的交通建設計劃,未來會有11條輕軌、地鐵、鐵路,馬尼拉的交通網絡會更完整密集,當然也會更方便。

現在已經動工的是LRT 1延伸線、MRT 7, Makati 地鐵,以及馬尼拉地鐵。所以我自己在挑選建案的時候,都會盡量沿著捷運站周邊,因為當未來這些捷運一一蓋好之後,房價一定會再增值。

捷運輕軌路線規劃圖
捷運輕軌路線規劃圖

這張表是參考國政研究報告,由謝明端先生的文章「捷運系統開發與捷運不動產價格變化」,我們可以看到版難線各捷運站周邊,1999年 捷運通車前後的房價變化,昆陽、永春、國父紀念館、忠孝敦化、忠孝復興等等都有超過 100%房價漲幅,因為捷運路線串連,房價有翻倍的獲利空間。我們錯過了2000年的台北,當然只能展望2020的馬尼拉。

捷運不動產價格變化 / 謝明端先生
捷運不動產價格變化 / 謝明端先生

以上,便是我們整理菲律賓不動產投資的五個優勢,這幾年隨著菲律賓政府改革,掃毒、打貪,外資投資菲律賓的意願提昇。房價也持續成長,在馬尼拉街頭很容易看到歐美白人、日本人、韓國人、以及中國人,現在投資菲律賓房市跟之前比起來真的很熱,再加上疫情關係,房價微幅下跌,菲律賓披索又是十年最低點,這兩項利多也讓許多人看好,未來房價有機會慢慢漲回來。

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