馬尼拉投資遊戲

Metro Manila 大馬尼拉,是菲律賓首都,涵蓋週邊15個城市和一個自治市,是菲律賓的政治、經濟、社會、文化和教育中心。馬尼拉面積有638平方公里,大約2.3個台北市大,區域人口約1,393萬,人口密度21,833人/平方公里,是台北的2.2倍。

馬尼拉重要的地標

馬尼拉三大地標
馬尼拉三大地標
馬尼拉四大城市
馬尼拉四大城市


西班牙王城 Intramuros

1571年西班牙殖民菲律賓的時候,在這裡建立了王城 Intramuros,當時王城區被設計成星形要塞,並建造石牆包圍著全個王城區,以抵禦菲律賓土著的反叛和中國海盜的侵擾。王城區興建道路、堡壘、教堂和學校,並在此奠定了菲律賓發展的重心,王城區現在還保存許多古蹟建築,也是造訪馬尼拉必遊的景點。

西班牙王城
西班牙王城

中國城 China Town

靠近王城區,過了Pasig River就到達了馬尼拉的中國城,在Binondo這個地方,這裡有許多中式的牌坊建築、中國超市、中國餐廳,也有許多華人學校、社團組織。Binondo Church 還有王彬街是中國城著名地標,也是華人區發跡的起點。

馬尼拉中國城
馬尼拉中國城

馬拉坎南宮 Malacañan Palace 

菲律賓白宮 Malacañan Palace 這裡是菲律賓總統的官邸和主要工作場所。菲律賓的總統府,也是菲律賓權力核心,類似台灣的凱達格蘭大道和總統府。

馬拉坎南宮 Malacañan Palace 
馬拉坎南宮 Malacañan Palace 

機場

馬尼拉機場Ninoy Aquino International Airport的位置在這邊,這裡比較接近馬尼拉南邊,馬尼拉機場有四個航廈,國際航線主要在第一航廈,國內線主要在第四航廈。

馬尼拉四大航廈
馬尼拉四大航廈

透過這幾個地標,我們可以大概知道馬尼拉城市的輪廓,接下來要依序介紹,馬尼拉外國人比較多,而且近年有投資潛力的城市。

這是幾個城市在大馬尼拉的相對位置,

Makati馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓是菲律賓最精華的金融中心。

右下方的BGC是類似天母、內湖,是完整規劃的高級住宅區。

右上角Ortigas Center也是菲律賓的金融中心,亞洲開發銀行、各大集團企業總部坐落於此。

左下角就是灣區 Mall of Asia所在地,附近周邊目前有多間大型賭場,是新興開發的博奕特區娛樂城。

這幾個城市,近年吸引海內、外投資客,投資這裡的房地產,接下來會介紹各區域特色。

Makati 馬卡蒂

馬卡蒂號稱亞洲曼哈頓,是菲律賓的金融中心,銀行、企業、百貨公司與外國大使館,首選商辦皆座落於馬卡蒂。馬卡蒂的Ayala大道為菲律賓華爾街,光是這條大道就匯聚超過800家海內外國際金融、投資機構,菲律賓證券交易所、銀行、投資機構,台灣金融業者,也有多家銀行在這開設海外分行,而台灣駐菲律賓代表處也位於RCBC大樓商辦中。

Makati 馬卡蒂
Makati 馬卡蒂

馬卡蒂也以文化、時尚與娛樂中心聞名,是菲律賓購物中心最密集的聚集地。Ayala Center 阿亞拉中心聚集數間購物中心,從MRT捷運站Ayala center走出來,依序經過SM Mall、Gloriette 1~5、Lank Mark,再到 Greenbelt 1~5,由空橋連接各大百貨商場。菲律賓唯二買得到LV、Hermes的精品百貨,其中一間便在Greenbelt 4。除了精品百貨、生鮮、流行飾品、電影院、異國料理、特色餐廳酒吧,都在這裡,可說是菲律賓最好逛的Mall。

Makati 商場百貨
Makati 商場百貨

馬卡蒂CBD設籍居民將近60萬人,但因為工作、交際、洽公的關係,白天人流高達400萬人。馬卡蒂市有472家銀行、50家購物中心及160所學校,為亞洲金融的心臟地帶。

馬卡蒂市如同我們對信義區印象般熱鬧繁榮,工作機會伴隨租屋剛需,吸引不少人置產投資,只是這裡的房價,也接近菲律賓房產投資的天花板,要找到物美價廉的物件越來越難。

BGC 波尼法西奧

BGC是馬尼拉三大CBD之一。和Makati、Ortigas剛好處於黃金三角地帶,BGC重劃區占地300公頃,由Ayala集團於2000年初開始規劃打造新都市,Ayala集團成功打造Makati成為都會金融中心,針對BGC造鎮計畫也投注相當大的心力。該區有完整的規劃,交通和綠化都屬一流,全區管道地下化,市容街景猶如置身國外,連當地民生仰賴的交通工具-吉普尼(Jeepney)都嚴格限制,堪稱馬尼拉最乾淨、居住品質最好的區域。這邊的街道綠化、全區管道地下化、交通規劃都將菲律賓造鎮計畫提高到新的維度。

BGC High Street
BGC High Street

BGC是菲律賓享譽盛名的住商、文教區,因為有完整的城市規劃,目前有九所國際學校聚落於此,加上全菲最好的St. Luke Hospital,加上各大百貨、五星級飯店進駐。近年各企業、集團也於在此設立辦公室,目前包括Google, Facebook、Globe。新加坡、英國、韓國大使館,也相中這些優勢,而搬遷使館於此。

BGC 街道
BGC 街道

BGC交通四通八達,緊鄰菲律賓主要幹道EDSA、C5南北高速公路,近期在施工的馬尼拉地鐵未來通車後,南來北往會更方便。城市規劃完善,配套設施齊全,此區治安也非常好,使得BGC成為馬尼拉最受外國人青睞的地區,房價也不斷刷新馬尼拉的新高。這邊住戶以歐美白領菁英為主,也是當地富紳的最愛,房價上漲速度相當快,新的房子入手門檻跟Makati一樣已經越來越高。

Ortigas 歐迪卡斯

Ortigas是Makati以外,另一個重要的金融商務區。地理位置優越,處於馬尼拉的中心,往北可至Quezon City,往南可通往Makati和BGC。因為優越的地理位置,匯聚了多間海內外企業總部,以亞洲開發銀行為首、生力啤酒、Jollibee等大集團,許多產業龍頭都在這邊設置辦公總部。並且有高級購物商場以及五星級飯店,SM Mega Mall、Shangri-La 等等,都為當地帶來許多工作機會。目前為菲律賓第二大商務區。工作需求大、生活機能方便、高爾夫球場、綠地公園也不少,也吸引很多外國白領選擇居住於此。

Ortigas 歐迪卡斯中心
Ortigas 歐迪卡斯中心

Ortigas交通方式也很方便,左邊是EDSA大道,這條貫通馬尼拉南北的主要道路,可以說是馬尼拉的忠孝東路,平日塞車情況嚴重,但有MRT捷運紓緩工作上班人流。目前有Boni、Shaw、Ortigas三個捷運站進出該區域。右邊有C5快速道路,也是交通要道。

 

2021年六月,橫跨Pasig River 的 Ortigas-BGC大橋也完工通車了,通車後,現在要從 Ortigas 前往BGC更加方便。而目前馬尼拉第一條地鐵 Manila Subway 也正在施工,菲律賓政府規劃2025年通車,北起奎松,南通馬尼拉機場,而Ortigas Center也有南、北兩站,屆時這邊的交通會更方便,也會吸引更多人口選擇這裡居住。

馬尼拉捷運路線
馬尼拉捷運路線

最後,我覺得Ortigas Center是這三大CBD,最適合投資的原因,首先是房價,比起Makati、BGC的高房價,這裡的投資門檻比較低。另外是工作機會多,也帶來租屋需求,相比Makati、BGC的高租金,這裡的租金較便宜,但因為租金較低,這邊的空屋率常年低於10%。加上這邊未來交通建設一步步到位後,房價後勢漲幅可期。

Ortigas 空屋率
Ortigas 空屋率

灣區

馬尼拉灣區位於Pasay City,這片土地可說是菲律賓經濟奇蹟之一,因為現在的灣區其實是與海爭地、填海造地的「人工海灣」。馬尼拉人口稠密,從1990年代開始政府就有計畫在這片土地上建設,經過2~30年的發展,Mall of Asia、小巨蛋展演中心、BPO客服商業中心,還有許多賭場度假村,形色各異的建築就這樣橫空出世。尤其SM集團在這裡興建多間商辦、住宅大樓、飯店,這裡也變成熱門的投資區域。

馬尼拉灣區
馬尼拉灣區
SM集團建設馬尼拉灣區
SM集團建設馬尼拉灣區

灣區因為鄰近馬尼拉機場的關係,設定為觀光、娛樂重鎮,目前有數間大型賭場度假村:OKADA、Solaire、City of Dreams等。從機場走Skyway快速道路到這邊只要10分鐘,帶來許多遊客、賭客、投資客,為菲律賓帶來可觀的經濟稅收。而相關產業,也為當地帶來大量工作需求,自然也有租屋住房需要。前幾年博彩行業興起,大批中國人湧入菲律賓工作,根據新聞報導,從2017年來,約有400萬中國人前往菲律賓工作,而大部分就是從事博奕相關產業。灣區多了好多中國餐廳、超市、民生相關產業,也帶動這裡的房地產交易。只是這兩年因為疫情的關係,相關產業也大受衝擊。

SM Mall of Asia
SM Mall of Asia

以上四個馬尼拉城市,Makati馬卡蒂、BGC波尼法西奧、Ortigas歐迪卡斯、灣區,是目前比較多投資客選擇的區域。當然,馬尼拉真的很大,上述所述幾個區域只是目前外國人多、房市方興未艾的投資熱區,其他像是北邊的Quezon 奎松市因為捷運路線四鐵共構的利多,也吸引許多投資朋友關注。南邊的 Arca South、Alabang 等區域,也有很多投資機會。

投資海外不動產,務必做好功課,了解每一個城市的特色、工作需求、人口,才能評估未來的租屋需求。另外也要研究交通建設,像是馬尼拉現在正經歷十年交通黃金建設期,若是能提早布局,在捷運站附近買到不錯的物件,未來房價增值空間大,就有機會獲利。

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