real-estate
菲律賓不動產如何獲利?


今天想要分享我自己在菲律賓不動產投資的心得,幫助大家了解自己是怎麼透過「海外不動產」這個投資工具,創造100%的投報獲利,雖然目前房市受到疫情影響,但我相信疫情會慢慢控制下來,總結疫情過後,還有什麼投資機會可以創造不錯投報率,或是穩定的租金被動收入。

提供兩點建議,有興趣的朋友一定要看到最後。

菲律賓投資緣起

我會跟菲律賓結緣,是因為2010年去菲律賓當兵服教育替代役,當時就對馬尼拉各大城市的繁華、氣派印象深刻。菲律賓是一個貧富差距很大的國家,的確有很多地方跟我們印象中一樣,還是很窮、很髒、很亂。但是經過政府、各大集團縝密規劃的造鎮,氣派的金融中心、百貨、五星飯店、商場在馬尼拉也隨處可見。

2015年,我因為出差、探親的關係,很常去菲律賓,那時候的馬尼拉灣區除了有百貨商場 Mall of Asia以外,小巨蛋、五星級飯店,各大賭場度假村,正是大興土木的時候。去逛Mall就看到很多預售屋的廣告宣傳,也參觀他們的樣品屋,就覺得這邊跟台灣的重劃區造鎮一樣,除了博奕產業利多,還有交通建設利多,快速道路完工後,距離馬尼拉機場才10分鐘,會來這邊觀光、出差工作的人口不少,也會有租屋剛需,因此萌生投資這邊的小套房的想法。

購買預售屋

1. 菲律賓套房小小的,大約只有7~8坪(台坪),當時房價大約200萬台幣上下,等於換算下來一坪要28~30萬。這邊很多這種小套房,小套房可以作為Airbnb旅館,讓觀光客、遊客居住,或是長租給當地賭場員工,當時評估租金收益,應該不錯,總價又比台灣房產便宜。
2. 預售屋付款方式,每一個建商、建案的規定都不一樣,以我購買SMDC這個建案為例,200萬房價,頭期款 20% 就是40萬,工期四年,等於一年10萬,每個月扣款要繳8~9000元。我把這筆錢當做定存,就從2015年七月開始繳,固定繳給建商這筆工程款。
3. 但是到2019年,房屋要蓋好交屋的最後一個月,必須一筆支付剩下80%的尾款,也就是160萬。
4. 購屋之前,我必須評估各種可能性,有三種情況
1. 交屋前賣掉,賺取房價價差
2. 從台灣貸款把尾款付清,然後出租,用租金繳付房貸
3. 最壞的情況可能是房子賣不掉、租不出去,那我自己是否有能力承擔

我當時對菲律賓房地產投資是很樂觀的,並且1~200萬的貸款,省一點加上時間拉長,還是有辦法還得出來,所以還是決定入場投資。

獲利計算

1. 2019年七月我的房子就要交屋了,一月的時候,我想試試看這房子在市場上的價值,因此請當地的顧問,幫我問問看目前脫手可以賣多少錢。那時候,正是賭場、快速道路完工,博奕產業前景大好,吸引各國外資進場投資,很快就問到有意願接手的買家。這是我第一個投資的海外房地產,也不希望自己壓力太大,覺得價錢也ok,有賺錢我就願意賣。
2. 最後,這小套房的房價從2015年到2019年,四年漲了將近50%,而我實際投入成本每個月8,500,三年半的時間大約30幾萬,最後賣掉房子,扣掉所有成本,拿回來將近100萬,投報率有200%,覺得相當幸運。
3. 獲利了結之後,我再用賺到的錢陸續投資第二套、第三套房子……目前經手六間房子。有的買成屋,有的預售屋。成屋收到的租金再用來支付預售屋頭期款,用本金+時間,慢慢滾出更多房子。

其實即便疫情,我在菲律賓的房子都還能順利出租,只要選對好地點,菲律賓租金投報率大概有5~6%,之前這支影片也分享菲律賓置產的優點,大家可以再參考。

小結論

我很幸運在市場低點的時候買入不錯的物件,並且在大家追捧的時候高價脫手賣掉,我自己也覺得第一次投資的預售屋獲利,是比較投機的作法,這是可遇不可求的機會,現在要進入菲律賓房市,已經無法像我之前這樣的方式操作了,主要有兩個原因:

一、疫情影響觀光、博奕產業,許多仰賴這些產業,區域的房子也被套牢

二、預售屋開價越來越高。目前菲律賓建商在市區新案開價,很多都漲到五年前的1.5~2倍,加上現在也很難搶到預售屋,我們無法複製之前預售屋轉賣,獲利翻倍的經驗。

所以,現在要進入投資市場,需要做更多功課,避免風險。

因為疫情,很多菲律賓屋主的貸款繳不出來,即便房子裡面已經有房客收租,但仍必須脫手賣掉房子還貸款。

另外也有當初,買預售屋的屋主可能繳了一兩年的頭期款,也因為疫情影響工作收入,無法持續繳交每個月的款項,要斷頭賣掉。

現在可以說是進入中古屋的好機會,會比較有議價空間。

我自己購買的成屋,都是透過承接前一任屋主的房子,因此也買到不錯的價格。

憑著自己對當地的了解,加上做許多功課,就比較有機會避免風險。

後疫情時代-展望2025

現在疫情的影響,已經不像2020剛爆發時候,造成這麼大的恐慌,回首台灣2003年SARS,當時我讀高中住學校宿舍,因為室友感冒發燒,學校還請我們寢室回家自主隔離。那時人人自危,台北市和平院區被封鎖,幾乎是國安等級的危機,風聲鶴唳,好像整個台灣房價要崩盤一樣。但那當下對台灣房市的衝擊,當時僅微幅下跌1.8%,之後的房價也越漲越高。

另外,馬尼拉目前正在大舉興建捷運、地鐵,馬尼拉從1984年第一條輕軌捷運落成,到了2003年,也才完成三條捷運路線。
但現在的交通建設計劃,未來會有11條輕軌、地鐵、鐵路,馬尼拉的交通網絡會更完整密集,當然也會更方便。

現在已經動工的是LRT 1延伸線、MRT 7, Makati 地鐵,以及馬尼拉地鐵。所以我自己在挑選建案的時候,都會盡量沿著捷運站周邊,因為當未來這些捷運一一蓋好之後,房價一定會再增值。

這張表是參考國政研究報告,出自謝明端先生的文章,

我們可以看到板南線各捷運站周邊,1999年 捷運通車前後的房價變化,昆陽、永春、國父紀念館、忠孝敦化、忠孝復興等等都有超過 100%房價漲幅,我們錯過了2000年的台北,只能展望2025的馬尼拉。

結論

我建議若是想要進場投資菲律賓不動產的朋友,可以注意中古屋或是斷頭預售屋的轉售,這樣的物件比較有機會撿到便宜,但是還是要多做功課,避免投資風險,我也整理出兩個重點,幫助大家釐清篩選物件,也建立長期穩定投資的觀念。

一、了解菲律賓城市、產業結構,避免人多地方炒房。

像是菲律賓有一些城市主要是靠觀光旅遊、博奕產業來支撐租屋市場,

現在真的很委靡,也許也有機會撿到便宜的房子,但真的不確定何時才有辦法穩定收租

二、避免短期操作,

不動產不像基金、股票,可以短期操作波段,獲利了結速度很快。

不動產是剛性需求,但真的需要比較長時間醞釀,等這個國家經濟復甦、交通建設、城市規劃一步步到位,長期來看房價都有機會緩漲,因此我都建議投資目前帶租客的案子,短期可以收租金,長期可以賺價差。

訂閱我們獲得菲律賓最新投資資訊