海外不動產投資,菲律賓購屋流程

海外不動產投資,大致可以分為五個步驟,其實流程跟在台灣投資房市差不多,只是我們是要以「投資/收租」為目的,不是以「自住」為考量。所以建議不能全部用台灣挑房子的心態來搜尋物件,我們在看房子,常常會找大城市,Location不錯的區域,符合生活機能、交通建設、工作需求,最好是有品牌的建設公司,三房兩廳、三面採光、格局方正、梯戶比、無限棟聚、完全沒有嫌惡設施。

菲律賓當然也有這樣條件的案子,只是「都很貴」,就像台北大安區、信義區的新房子,各方面條件都很好,只是房價也高不可攀。

所以以「投資」角度,不要以「自住」來看,我們才不會失焦,我們想要買得便宜,租金報酬高、漲幅空間大,就要有所取捨。投資不動產,需要先評估三件事: 1.租金投報率、2.持有時間 3.漲幅空間。建議在入場之前就要先想好出場,設定未來要賣掉的時間點,那今天買多少、租金投報率有多少、大概要持有多久,就會比較清楚。先釐清自己的想法,在購屋時就會比較有概念。

以下分享購買海外房產五個步驟,以及每個階段要注意的大、小事。

菲律賓購屋置產流程
菲律賓購屋置產流程

一、選擇區域

菲律賓有許多知名城市,大家熟知的馬尼拉、宿霧、克拉克,而大馬尼拉地區又有需多城市馬卡蒂Makati、BGC、歐迪卡斯Ortigas、灣區 Bay Area、奎松市 Quezon City 等等。雖然跟台灣城市一樣沒有明顯的商業、住宅區界線。但仍可依照政府、建商造鎮規劃,大概可以分為觀光、工作城市、宜居住宅區,要有穩定的租金收入,就要找有工作需求、生活機能方便的區域,增加吸引租客的優勢。

菲律賓城市劃分
菲律賓城市劃分

以宿霧為例,這裡有迷人的熱帶風情,陽光沙灘、跳島、水上活動豐富,又有很多日本、韓國觀光遊客,市區也不乏星級酒店、渡假村、百貨商場,是很棒的休閒娛樂城市,也是熱門的投資熱區。但是這裡的工作需求,很多都是觀光產業的延伸服務。越仰賴觀光遊客的城市,遇到2020新冠肺炎影響,少了外國觀光客、遊客、觀光從業人員,租屋市場就會受到不小的衝擊,也會間接影響房價。所以研究城市、區域,要評估每個城市的特色、定位,這裡有什麼產業、聚落,誰會選擇在這裡上班、誰能負擔得起這裡的租金。

疫情重創菲律賓觀光產業
疫情重創菲律賓觀光產業

二、搜尋案件

鎖定想要投資的區域之後,會再縮小選擇具有知名度的建設公司,看看他在這區域有推什麼案子,預售屋、新成屋、中古屋,接下來就會努力認真找合適的建案,可以利用Lamudi 網站,看看這附近有沒有不錯的建案。再善用Google工具,看看周邊環境、空拍實景,走去附近的商場、百貨、捷運站,需要多遠距離。慢慢就可以找到自己喜歡的區域,也能夠進一步鎖定喜歡的案子。

Lamudi 有效搜尋菲律賓物件
Lamudi 有效搜尋菲律賓物件

三、議價

真的找到不錯的案子,就可以跟屋主、仲介聯繫議價,外國人買菲律賓房子有優勢,但屋主也會覺得外國人口袋深,比較不願意降價,所以殺價真的要很有技巧。

分享兩個跟屋主議價的技巧,不管在菲律賓旅遊購物、還是買房子,都可以試試看。

首先第一個,「有關係,就比較沒關係」,盡量拉近跟老闆或是屋主的距離,甚至講一些簡單的菲律賓話。有機會讓他卸下心防,也會比較願意進一步議價。 第二點要盡量稱讚對方的房子,避免嫌棄對方的產品,我們在台灣常說「嫌貨才是買貨人」,所以會出盡各種對自己有利的談判籌碼。但要知道,菲律賓人也會玻璃心,一直嫌他的東西,想要他便宜賣,只會讓他覺得很挫折,甚至嫌到後面,他索性不賣給你了。

這點跟台灣的文化也不一樣,我們聽到你越嫌棄,只要不要超過底線,我們會意識到你是真的想要買才想要殺價。但這套在菲律賓比較不適用。所以要稱讚這個物件,這房子地點好、公設佳、房子的條件都很好,我真的好喜歡,但是我的預算有限,拜託能不能算便宜一點。

基本上,拉近關係,再加上稱讚他的東西很好,可是太貴了,屋主就會覺得你是有意願購買,可以進一步談價錢。屋主也許會更願意退一步,讓交易過程更順利。交叉使用這兩種方法,也許有機會成功議價。

拉近關係 並且稱讚物件 讓雙方交易更愉悅
拉近關係 並且稱讚物件 讓雙方交易更愉悅

四、購買

談好價錢之後,就是要進入購買流程,付款之前,務必要先確認菲律賓賣家是否有正式的房產證(Condominium Certificate of Title)、繳稅記錄、管理費、水電費、大樓費用是否積欠。若是這個房子已經有房客在裡面,也要跟賣家確認一下租賃的合約書,租期、租金、賣家有提供什麼東西,是否有任何問題。

再來有一個也很重要,我們買這個房子,也要檢查清楚原屋主是否有什麼家具、家電、含在房價裡面,因為有時候看租屋照片很不錯,有裝潢、家具、家電,但要確定哪些是會跟著交屋過戶,那些是屋主的財產,他沒有要一起付的。

確定上述都沒有問題之後,才能跟屋主簽約,簽約的文件都是英文,如果要謹慎一點,最好再翻譯成中文,確定都沒有問題,再簽合約,並且將合約進行公證、認證,對雙方比較有保障。匯款也建議透過銀行跨國匯款,金流比較安全,切記要把所有合約、相關憑證、水單、收據都保存好,交易都要記錄。

房產證 各類憑證、水單都須進行記錄
房產證 各類憑證、水單都須進行記錄

五、過戶收租

交屋過戶之後,還要著手辦理房產證(CCT),房產證類似台灣的權狀,這個房產證要跑菲律賓多個政府機關,當地的行政效率跟台灣相比,需要花比較多時間,久一點大概需要一~兩年的時間。但就算沒有房產證,交屋過戶之後,也可以開始找房客、收租金。

房子買了,希望可以趕緊租出去,順利帶來現金流。菲律賓租房子的文化跟台灣也不太一樣,我們在台灣,去大城市工作,會習慣找那種有家具、家電的套房,只要一卡皮箱,即可入住。外國人在菲律賓也是一樣,會盡量找有完善設施的單位。但是菲律賓租客,很多都會自帶家電、家具,房東並不需要一開始就準備這些家具,這樣也能避免東西折舊或是壞掉。

家具、家電 合約內容溝通好 糾紛少
家具、家電 合約內容溝通好 糾紛少
 

以上,就是大致海外購屋置產的流程,跟台灣置產其實也是差不多,我們只要在每個階段想清楚,並且注意上述的細節,做好功課,全盤了解,就比較不會因為國情不同而有所損失。其實在海外投資置產,收取租金被動收入並不難喔。

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