海外不動產投資
菲律賓購屋成本計算

菲律賓不動產投資,要先思考在每一個階段,需要準備的現金成本。投資房產,當然希望每個房子都能為我們帶來穩定的被動收入,但是也有很多有形、無形的成本,稅費、管理費、服務費,我們一定要先做好功課讓我們在做資產配置的時候,了解每個階段需要準備的金額,我們才好計算我們的獲利、投報率。

這篇文章會說明在不同投資階段,需要準備的資金,主要分成三個階段,分別是購屋、持有、賣出。每一個案子的情況會有些微不同,稅金也有差異,本文會舉比較簡單、普遍的例子,盡量用淺顯易懂的方式,幫助大家了解。

一、購屋

當我們鎖定心儀的物件,談好價錢後,一定要詢問清楚是否有其他的費用,而菲律賓房產除了房子的總價以外,交屋過戶還有以下費用:

Document Stamp印花稅 1.5%

Title Registration Fee產權登記費 0.25%

Transfer Tax 換名稅0.75%

Notary Fee公證費 10,000

還有其他辦理稅號、相關手續的雜費,我們可以總結上述的稅費、雜費、辦裡稅號等,計算為買家要負擔的費用,大約是房子總價的「3%。」

二、持有期間

持有房子的時候,我們也有一些固定成本,以及變動成本,在購屋之前也要先有心理準備,每個月打理這間房子,需要準備多少費用。

房屋稅-菲律賓房屋稅比較固定,政府公告這個建案的位置、坪數大小是多少錢,就多少錢,一間套房,根據區域、位置、建商,費用大約落在2~8千台幣。

物業管理費-這部份其實跟台灣差不多,如果仲介協助找到租客,仲介會收一~兩個月的服務費。而我們人在海外,從po物件招租,過濾房客、簽約公證、收取租金,都需要有人協助。甚至房子發生任何問題,燈泡壞了、水管不通、房客忘記帶鑰匙,都需要請當地物業管理公司處理,以減少我們的負擔。所以一整年的租金會收取一個月的租金作為物業管理服務費。

大樓管理費-菲律賓房子是零公設,所以相對總價比較低,但是大樓也有管理、清潔、電梯保養、垃圾回收等服務,所以每個單位都還是要支付管理費,每間套房建商、區域、新舊案子差異,每一平方米的管理費都不一樣。有的建案80 peso/sqm,有的品牌建商要100~120peso/sqm,大樓管理費的金額差異很大,有的小套房一個月只要一~兩千,大一點的房子一個月可能要三~四千台幣,所以管理費是屋主在持有期間最重要的成本,在投資不動產之前,也要先問清楚喔。

最後就是一些變動成本:家電、維修費以及大樓公用水電費,我們在台灣會覺得如果裝潢、家具,並提供家電,可以讓屋子的賣相比較好,有提高租金的機會,在菲律賓當然也適用,只是菲律賓租客很多會自己準備家具家電,所以其實不一定要準備,可以等房客提出需求,再斟酌準備,一方面降低預算成本,另外一方面也不用擔心家具家電折舊或毀損。

以Light Residences 萊特公寓為例子,房屋稅、物業管理費用、大樓管理費,總結一年的持有成本大約是 21,840 台幣。

這個費用,我們就要計算,先想像我們一年想要收到多少租金,比如說有人申請貸款來投資,每個月要償還5,000,再加上自己想要有3,000元的收入,再把這一年成本21840/12=1820。一個月1820加上去,就變成9,820台幣,那就用這作為標準跟租客討論租金。若是他能接受就可以租給他,若是他覺得太高,看是要再等其他租課,或是再斟酌調降租金。

總之就是把持有時間的成本計算清楚後,還是轉嫁讓租客去負擔,我們才能有穩定的獲利。

三、轉賣

菲律賓賣房子會有兩個比較重要的成本,分別是:

資本利得稅 Capital Gains Tax 6%-菲律賓政府也有像台灣徵收房地合一稅的機制,買賣不動產交易會課稅,基準是賣價的6%,所以我們賣房子總價的6%就是要繳給政府的資本利得稅。

交易服務費5% -另外還有交易服務費5%,這就跟台灣交易機制,買賣雙方如果有仲介的話,雙方仲介都會收取合理的報酬服務費,賣方會提供4%,買方支付2%,的服務費,菲律賓則是買賣雙方合計5%。

所以我們一樣要在入場前先想好未來出場,可以提早規劃若是我們今年以360萬披索購屋,那未來賣房子就要把6%+5%算上去,就是399.6萬,再看自己想要有多少獲利再往上加,若是低於這個價錢,我們等於就賠本賣了。

其實我們只要在每個階段規劃清楚,了解一間房子前、中、後期的所有成本,再將這些成本整理計算清楚,並且讓租客或是未來買家負擔,基本上就不會有太大的問題,就可以靠著收租養房,等未來房價慢慢漲起來,再找好時機賣掉。

訂閱我們獲得菲律賓最新投資資訊